In Österreich ist die Wohnsituation in vielen Städten angespannt und von hohen Mietpreisen geprägt. Dennoch ist die Nachfrage nach Wohnraum in urbanen Gebieten weiterhin ungebrochen groß. Speziell in Universitätsstädten wie Wien, Salzburg, Graz, Linz und Innsbruck sind Engpässe gegeben, sodass sich häufig auf eine angebotene Wohnung sehr viele Interessenten stürzen. Das stärkt naturgemäß den Rücken der Vermieter und schwächt die Verhandlungsbasis auf Mieterseite. Nicht selten werden Mietvertragsklauseln bereitwillig akzeptiert, die im Grunde genommen nicht mehr dem Mietrechtgesetzt (MRG) entsprechen. Solche Klauseln können bei einer Kündigung, speziell einer vorzeitigen Kündigung des Mietvertrags, den Mietern auf den Kopf fallen.
Wichtig ist, dass bei Vertragsabschluss rechtswidrige Bedingungen im Mietvertrag gestrichen werden. Zudem sollten im Falle einer Kündigung alle wichtigen Fristen und Formalitäten bekannt sein und entsprechend eingehalten werden. Wir stellen Ihnen daher mittels unseres Ratgebers einen Leitfaden zur sicheren und problemlosen Kündigung eines Mietverhältnisses zur Verfügung.
Wer darf einen Mietvertrag kündigen?
Im Grunde genommen haben nur zwei Personen das Recht, einen bestehenden Mietvertrag zu kündigen:
- Der Vermieter sofern vertraglich und gesetzlich geregelte Verstöße durch den / die Mieter vorliegen.
- Der Hauptmieter unter Einhaltung der vereinbarten oder geltenden Kündigungsfrist.
Der Vermieter kann also nur dann vorzeitig ein Mietverhältnis beenden, wenn klar dokumentierte Kündigungsgründe in dazu berechtigen. Etwa eine grob fahrlässige Beschädigung der Wohnung oder ein zweckentfremdeter Gebrauch dieser. Natürlich ist auch das Ausbleiben der Miete ein triftiger Kündigungsgrund, genauso wie der Eigengebrauch oder geplante Umbaumaßnahmen. Als Mieter können Sie dagegen rechtlich vorgehen, der Konsumentenschutz und vor allem der Mieterschutzverband können hier Hilfestellung geben.
Wesentlich interessanter ist für Sie, dass nur der Hauptmieter ein bestehendes Mietverhältnis, auch vor Ablauf der vereinbarten Frist, kündigen darf. Zweit-, Dritt- oder Nebenmieter können diesen Schritt nicht in die Wege leiten. Wurden mehrere Personen gleichberechtigt als Hauptmieter eingetragen, müssen diese gemeinsam die Kündigung einreichen.
Wann darf der Vermieter kündigen?
Unter folgenden Punkten kann ein Vermieter den Vertrag auflösen:
- Zahlungsausfall trotz Mahnung
- Mieter stimmt einer Verbesserung von einer Kat. D Wohnung nicht zu
- Erheblich nachteiliger Gebrauch (Müllansammlungen, Probleme im Zusammenleben)
- Behördliche Bewilligung zum Abbruch des Miethauses
- Wohnung wird untervermietet (unerlaubt)
- Vorab schriftlich vereinbarter Kündigungsgrund
- Ableben des Mieters (und keine Ersatzperson)
- Vermieter benötigt die Wohnung selbst (sehr selten genehmigt, nur aus einem Notfall heraus)
- Langfristige Nichtbenutzung des Mieters
Vor der Kündigung des Mietvertrages
Bevor Sie nun direkt Nägel mit Köpfen machen, sollten Sie zunächst einen genauen Blick auf den Mietvertrag werfen. Prüfen Sie alle Vertragspunkte genau, speziell jene, welche die Kündigung vor Ablauf der Vertragszeit betreffen. Beachten Sie auch jene Punkte, welche die Übergabe der Wohnung regeln.
Wichtig sind somit die folgenden Vertragspunkte:
- Kündigungsfrist
- Kautionsrückzahlung
- Übergabe (Besenrein, ursprünglicher Zustand, „Ausweißeln“ usw.)
- Ablöse – Investitionsansprüche
Kündigungsfristen einhalten und beachten
Gleichgültig wo Sie wohnen, im Zuge der Kündigung eines Mietvertrages müssen sie als Mieter die jeweilige Kündigungsfrist beachten. Diese kann einerseits im Vertrag klar geregelt sein (meist zwischen einem und drei Monate), oder andererseits nach Usus behandelt werden. Das bedeutet, dass diese nicht vertraglich vereinbart wurde und sich somit nach dem Mietverhältnis richtet.
- Handelt es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis, gilt eine Frist von einem Monat.
- Handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag (beispielsweise über fünf Jahre), gelten Fristen von drei Monaten.
Entscheidend ist dabei auch, wann die Kündigungsfristen starten. In der Regel verhält es sich so, dass diese erst mit dem 1. des nächsten Kalendermonats beginnen. Sollten Sie beispielsweise an einem 2. im Monat das Kündigungsschreiben einreichen, würde dies eine Fristverlängerung um einen nahezu ganzen Monat bedeuten. Grundsätzlich wird daraus aber kein Problem entstehen, finanziell ist dies aber zu beachten.
Wo und wie Sie kündigen müssen
Die Kündigung einer Wohnung hat schriftlich zu erfolgen. Entscheidend ist dabei, wann diese an Ort und Stelle einlangt. Ihr Kündigungsschreiben senden Sie entweder Ihrem Vermieter, oder, falls gegeben, der zuständigen Hausverwaltung. Wenn Sie den Brief mit der Post versenden, sollten Sie dies in Form eines Einschreibens erledigen. Wichtig ist für Sie, dass Sie einen Poststempel oder eine andere Form der Bestätigung erhalten, wann der Brief an betreffender Stelle eingelangt ist. Somit kann es zu keinerlei Unklarheiten bezüglich des Kündigungs- und Übergabedatums kommen.
Inhaltlich bringen Sie den Namen des Hauptmieters, die Anschrift der Wohnung und eine einfache Kündigung zu Papier. Datum und Unterschrift dürfen nicht fehlen! Es ist Ihr Recht, jederzeit kündigen zu können, hierfür müssen Sie keinerlei Gründe anführen. Eine Kündigungsvorlage der Arbeiterkammer können Sie hier abrufen: https://vbg.arbeiterkammer.at/service/musterbriefeundformulare/Konsumentenschutz/Wohnen/Mietvertrag_Kuendigung.html.
Ablöse- und Investitionsansprüche
Wohnen bedeutet häufig auch investieren, viele Mieter stecken Geld in Ihr Heim. Wurde dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag geregelt, besteht hier unter Umständen ein Ablöse- oder Investitionsanspruch, der allerdings auch fristgerecht eingefordert werden muss. Geld erhalten Sie mitunter für Einbauküchen und Einbaumöbel, gröbere Umbaumaßnahmen, die nach Absprache eine Wohnungsverbesserung darstellen oder eine Erneuerung elektrischer Leitungen. Lehnen Vermieter und Hausverwaltung dies ab, kann beispielsweise ein Nachmieter gesucht werden, der die Ablöse übernimmt.