Am Ende eines Mietverhältnisses stehen die Kündigung sowie der Auszug. Dieser Vorgang ist klar geregelt und schützt einerseits die Interessen des Vermieters, aber auch jene der Mieter. Verantwortlich dafür zeigt sich das Mietrechtgesetz (MRG), welches unter anderem ein Ablöseverbot vorsieht. Allerdings ist diese Regelung nur dann gültig, wenn die betreffende Mietwohnung ganz unter den Vollanwendungsbereich des Gesetzes fällt.
Dennoch gibt es Ausnahmefälle, in denen der Vermieter bzw. Vormieter eine Ablöse einfordern kann – etwa als Investitionsersatz oder für zurückgelassene Möbel. Wie hoch diese Forderungen sein dürfen, wann diese erlaubt bzw. unzulässig sind, erläutern wir Ihnen anhand dieses kurzen Ratgebers.
Rechtslage
Wohnen ist in vielen Städten Österreichs sehr teuer, auch die Suche nach einer Wohnung kann sich als schwierig erweisen. Besonders hart ist der Kampf um günstigen Wohnraum in Wien, Salzburg und Innsbruck – dies nutzen mitunter gewiefte Vermieter gnadenlos aus. Dabei werden nicht nur unlautere Klauseln in den Mietvertrag mit aufgenommen, sondern teilweise auch Ablösen verlangt, die nicht Rechtens sind. Immer wieder stimmen Wohnungssuchende aus Unwissenheit oder Angst vor einer Absage diesen zu und halsen sich Kosten auf, die Sie per Gesetz nicht bezahlen müssten.
Die entsprechenden Gesetzestexte und Regelungen können im Detail auch hier abgerufen werden: https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/21/Seite.210223.html
Welche Ablösen gibt es – welche ist zulässig?
Es gibt verschiedene Ablöseformen, von denen nicht alle zulässig sind. Am häufigsten sind diese Varianten anzutreffen:
- Investitionsablöse
- Möbelablöse
- Ablöse für Kündigungsverzicht des Vermieters
- Die Schwarze Ablöse
Wie Sie wohl bereits vermuten, ist die Schwarze Ablöse illegal. Hierbei handelt es sich um eine Einmalzahlung an den Vermieter, um den Zuschlag für eine Wohnung zu erhalten. Diese Praktik ist kriminell und sollte unter allen Umständen zur Anzeige gebracht werden.
Die ersten drei Varianten sind, unter gewissen Bedingungen, mietrechtlich zulässig. Die Ablöse für Kündigungsverzicht bietet die Möglichkeit, sich ein ebensolches vom Vermieter zu erkaufen. Im Detail verzichtet dieser gegenüber dem Mieter auf die Kündigungsgründe Nichtbenützung und gänzliche Untervermietung. Für diesen Rechteverlust können bis zu 180 Monatsmieten verlangt werden. Allerdings ist eine Nötigung dazu verboten.
Die Investitionsablöse nach §10 MRG
Für Langzeitmieter sind Investitionen in eine Wohnung nicht ungewöhnlich, wenn diese das Wohnen bzw. die Wohnqualität merklich steigern. Grundsätzlich sollten diese Investitionen nur in Absprache mit dem Wohnungseigentümer erfolgen, um späteren Konflikten vorzubeugen. Unter Umständen handelt es sich auch um Kosten (Sanierung, Renovierung), die der Eigentümer tragen muss. Generell sind aber folgende Punkte für eine mögliche Investitionsablöse zwingend erforderlich:
- Die Investition erfolgte innerhalb der vergangenen 20 Jahre
- Die Investition führt zu einer wesentlichen Verbesserung der Wohnung
- Der Nutzen der Investition reicht über die Dauer des Mietvertrages hinaus
Wenn der Wohnungsbesitzer an den Vormieter einen entsprechenden Investitionsersatz leisten musste, kann dieser die Kosten nun auch von den Nachmietern verlangen – allerdings ohne die Miete für die Wohnung zu erhöhen. Ausgaben, die der Wohnungseigentümer selbst zur Steigerung der Wohnqualität erbracht hat, können nicht in Form von Ablösen an die Mieter weitergereicht werden – hier ist aber eine Erhöhung der Mietkosten zulässig.
Die Möbelablöse
Eine Möbelablöse findet in der Regel zwischen Vor- und Nachmieter statt. Diese beiden verständigen sich auf einen Preis, beispielsweise für eine Einbauküche, und sollten diesen Verkauf auch vertraglich dokumentieren. Der Neumieter kann allerdings eine Möbelübernahme auch ablehnen, in diesem Fall muss der Vormieter diese aus der Mietwohnung entfernen.
Tipps zur Wohnungsübernahme
Die größten Probleme bezüglich einer Wohnungsablöse bereitet die Ermittlung der Ablösekosten. Grundsätzlich gilt:
- Bauliche Ausgaben können in Form von Ablösen vom Vormieter gegenüber dem Nachmieter zum Wiederbeschaffungswert eingefordert werden.
- Bewegliche Dinge (Möbel, Küche, Fernseher) können an die Neumieter verkauft werden – über deren Wert muss Einigkeit herrschen.
- Für Grundausstattung können keine Ablösen geltend gemacht werden; dazu zählen Bad, WC, Heizung, Boden, Wandfarbe, Armaturen, Sockelleisten, ab und an auch Herd und Dusche – entscheidend ist der Standard bei Wohnungsanmietung.
- Geförderte Wohninvestitionen amortisieren sich über die Förderlaufzeit – danach können keine Ablösen verlangt werden.
- Auch gilt: 10 % Wertverlust bei Bad, Heizung, Fußböden, Elektrik und WC; 5 % Wertverlust bei wesentlichen Ausgaben, die an keine öffentlichen Förderungen gebunden sind (Dämmung, Schutzfenster).
Sofern Sie das Gefühl haben, dass die Ablöseforderungen zu hoch sind, können Sie entsprechende Schlichtungsstellen und Sachverständige kontaktieren. Diese prüfen die Sachverhalte, auch nachträglich (bis zu 10 Jahre) können noch zu hohe Zahlungen angefochten werden. Hilfreich sind hierbei beispielsweise die Arbeiterkammer oder Ablöserechner, wie Sie die Stadt Wien anbietet: https://www.wien.gv.at/amtshelfer/bauen-wohnen/wohnbautechnik/berechnung/abloeserechner.html