Baurecht – Erbbaurecht in Österreich

Was in Deutschland das Erbbaurecht ist, heißt in Österreich schlicht und einfach nur Baurecht. Gemeint ist damit dieselbe Rechtskonstruktion. Mit dem Baurecht erwirbt der Bauberechtigte das zeitlich beschränkte Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten. Was sich zunächst für so manch Bauwilligen als Jackpot erweist, kann sich in späterer Folge rächen. Denn nicht jeder ist über die Rechtslage ausreichend informiert.

Doppelbedeutung des Begriffs „Baurecht“

Unter dem Begriff versteht man – wie Sie bestimmt bereits vermutet haben – nicht nur die oben genannte Definition. Als „Baurecht“ werden auch alle Rechtsnormen, das Bauen betreffend, zusammengefasst.

Grundstückskosten einsparen

Zunächst einmal der positive Aspekt: Willige Bauherren ersparen sich mit dem Baurecht die Kosten für den Grundstückskauf. Damit verbunden sind jedoch auch einige wichtige Voraussetzungen.

Zeitlich beschränkter Nießbrauch

Nach dem Baurechtsgesetz 1912 wird mit dem Baurecht ein vererbbares und veräußerbares Grundstück erworben, auf welches ein Gebäude errichtet werden darf. Im Gegenzug ist dem Grundstücksbesitzer in regelmäßigen Abständen einen Bauzins zu entrichten. Der Vertrag wird auf 10 bis 100 Jahre abgeschlossen.

Rechte und Pflichten während der vertraglich vereinbarten Zeit

Während der vertraglich festgesetzten Zeit ist der Bauberechtigte der Eigentümer des von ihm errichteten Gebäudes und gleichzeitig Nutznießer des Grundstücks, auf dem das Gebäude erbaut wurde. Für den Nießbrauch bezahlt der Bauberechtigte einen regelmäßigen Bauzins. Das betreffende Grundstück darf er dabei nur teilweise verändern und seinen Bedürfnissen anpassen.

Baurecht auf Grundstück mit Gebäude?

Auch auf ein Grundstück, auf dem sich ein Gebäude befindet, kann ein Baurecht gegründet werden. Beispielsweise kann das Baurecht für den Ausbau des bestehenden Hauses vergeben werden.

Nach Ablauf der Frist: Kein Haus für Generationen

Nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Frist geht das Gebäude gegen Entschädigung an den Grundstücksbesitzer über. Die Generation, die möglicherweise in dem Gebäude aufgewachsen ist, verliert nach Ablauf der Frist sämtliche Ansprüche.

Wer kann ein Baurecht vergeben?

Das Baurecht kann von / vom

• Privatpersonen
• Bund
• Bundesland
• Gemeinden
• Kirchen
• oder auch von Unternehmen

vergeben werden.

Wie wird das Baurecht vergeben?

Mit dem Baurechtsvertrag wird ein Baurecht gegründet, welches im Grundbuch auch als solches (Lastenblatt „C-Blatt“ für den Grundstückeigentümer und Eigentumsblatt „B-Blatt für den Baurechtsnehmer) einzutragen ist. Die Eintragung muss beim zuständigen Bezirksgericht eingereicht werden.

Wie soll der Vertrag gestaltet werden?

Angegeben werden sollte:

• der genaue Zweck der Baurechtseinräumung
• der festgesetzte Bauzins
• eine Wertsicherungsvereinbarung
• die Erhaltungs- und Instandhaltungspflichten des Baubegünstigten
• Aufstellung der Verteilung der Betriebskosten des Grundstücks und des Gebäudes
• Die Besicherung des Bauzins
• Die Entschädigung des Baurechtsnehmers für die Aufwendungen, die am Gebäude getätigt wurden

Muster Baurechtsvertrag des Landes Niederösterreich: http://www.noe.gv.at/noe/Bauen-Neubau/Musterbaurechtsvertrag.pdf

Vorzeitige Beendigung

Eine vorzeitige Beendigung durch den Grundstücksbesitzer kann lediglich dann erfolgen, wenn der Bauberechtigte seinen Verpflichtungen zur Zahlung des Bauzins für zwei Jahre in Folge nicht nachkommt.

Das Superädifikat

Im Gegensatz zum Baurecht fallen unter den Begriff Superädifikat Gebäude, die nicht dauerhaft auf einem Grundstück verbleiben. Dabei wird der fremde Grund dem Besitzer des Gebäudes zur Miete oder zur Pacht überlassen. Solche Bauwerke können beispielsweise sein:

• Würstelstand
• Badehütte
• Mobiler Imbiss
• Mobile Verkaufsstände
• Maronibratstand

Der Unterschied zwischen Bauzins, Miete und Pacht

Bestimmen wir zu guter Letzt noch die im Titel genannten drei Begrifflichkeiten:

Bauzins: Ein Bauberechtigter entrichtet den Bauzins in regelmäßigen Abständen mit der Absicht, ein Gebäude auf einem Grundstück zu errichten bzw. den Grund für die Dauer der vertraglich festgesetzten Zeit in seinem Nießbrauch zu erhalten. Der Bauberechtigte kann sowohl als natürliche, als auch als juristische Person auftreten.

Miete: Ein Mieter entrichtet in regelmäßigen Abständen eine Gebühr mit der Absicht, eine Immobilie in einem zeitlich begrenzten Rahmen zu nutzen. Der Mieter kann sowohl als natürliche, als auch als juristische Person auftreten.

Pacht: Der Pächter entrichtet in regelmäßigen Abständen eine Abgabe mit der Absicht, ein Gebäude oder ein Grundstück durch „Fleiß und Mühe“ (§ 1091 ABGB) zu gebrauchen. Der Pächter kann sowohl als natürliche, als auch als juristische Person auftreten (Ausnahme: Jagdpacht).

Das Baurecht ist eine Möglichkeit für all diejenigen, die ein Haus bauen, sich aber die Grundstückskosten einsparen möchten. Aber Vorsicht! Ein solches Gebäude wird nicht für nachkommende Generationen errichtet, sondern fällt in den meisten Fällen nach Ablauf der Frist dem Grundstückbesitzer zu.