Viele Bürger träumen von der eigenen Immobilie. Egal, ob das Eigenheim oder eine Eigentumswohnung. Doch im Vorfeld müssen wichtige Aspekte beachtet werden, damit dieser Traum auch finanzierbar realisiert werden kann. Es existieren teils gravierende Unterschiede bei
einer Immobilienfinanzierung bzw. bei den Baufinanzierung Zinsen in Österreich. Grundsätzlich gilt die Devise: nur wenn die Finanzierung auf einer soliden Basis geschaffen wurde, werden unangenehme Überraschungen vermieden. Insbesondere die Zinsen einer Immobilienfinanzierung spielen dabei eine elementare Rolle. Doch auch andere Aspekte gehören ins Gesamtbild, wie dieser Ratgeber für künftige Häuslebauer näher erläutert.
Nur der Vergleich sorgt für attraktive Angebote
Immer noch recht niedrige Zinsen – obwohl die Europäische Zentralbank den Leitzins wohl nach und nach erhöhen wird – im Verbund mit viel zu hohen Mieten, sorgen für den Wunsch nach einer eigenen Immobilie. Doch bei den Konditionen finden Kunden enorme Unterschiede. Nicht immer ist eine Immobilienfinanzierung preiswert und daher lohnt besonders der Vergleich. Mit einem Kreditvergleich für Wohneigentum können künftige Häuslebauer die Modalitäten genauer auf den Prüfstand nehmen. Wichtige Eckpfeiler, die es zu beachten gilt, sind auszugsweise:
- Höhe der Kreditsumme
- „effektiver“ Jahreszins (nur dieser spiegelt den realen Zinssatz wider)
- Dauer der Finanzierung
- Länge der Zinsbindung
- Eigenkapital
- Bonität
- Sicherheiten
Durch den großen Umfang der Angebote verlieren Kunden schnell den Überblick. Angesichts dessen ist es also bedeutungsvoll, im Vorfeld die Konditionen zu vergleichen. Allzu oft ist die eigene Hausbank nicht wirklich der ideale Ansprechpartner. Vor allem bei derart langen Laufzeiten ergeben sich enorme Sparpotentiale, wenn sorgfältig verglichen wird.
Was gehört eigentlich zum „Eigenkapital“ und warum ist dieses so wichtig?
Die Rechnung ist einfach. Je weniger die Bank der Wahl in Form eines Darlehens die Immobilie bezuschussen muss, umso geringer das Risiko für den Geldgeber. Ideal sind etwa 20 Prozent oder sogar eine noch höhere Eigenkapitalquote. Wer mehr Eigenkapital aufbringt, senkt vielleicht sogar die Zinsen. Die Zinsen sind übrigens ein klares Indiz für die Bonität. Je geringer der Zinssatz einer Immobilienfinanzierung, umso mehr „vertrauen“ die Darlehensgeber den Kunden und rechnen eher damit, dass die Finanzierung erfolgreich über die komplette Laufzeit getilgt wird.
Allerdings besteht Eigenkapital nicht unbedingt nur aus Kapital. Andere Beispiele, welche Banken durchaus berücksichtigen, sind:
- bestehendes Portfolio aus Aktien, Fonds sowie Festgeld und Tagesgeldkonten
- Grundstücke (Hypothek – Sicherheit)
- Gold und Silber
- Lebensversicherungen (Sicherheit für die Bank im Todesfall)
- Guthaben aus Bausparverträgen
Auch hier gilt die Faustregel: Je höher die Sicherheiten für den Geldgeber sind, umso geringer wird die Baufinanzierung verzinst und die Chancen auf einen erfolgreichen Abschluss steigen. In der Regel verlangen die Kreditinstitute aber eine Restschuldversicherung, welche bei Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit und auch im Todesfall einspringt und die Raten übernimmt.
Der Klassiker der Baufinanzierungen – das Annuitätendarlehen
Hierbei wird die Tilgung über „Annuitäten“ erledigt. Im Grunde setzt sich die Tilgungsrate aus dem Zinssatz und der eigentlichen Abzahlung zusammen. Monat für Monat sinkt der Anteil der Zinsen aus der Rate, während die „echte“ Abzahlung der Immobilienfinanzierung kontinuierlich steigt. Wichtig ist hierbei der Vorteil für Häuslebauer, dass diese mit einer stabilen und immer gleichbleibenden Rate planen können. Daher ist diese Form der Finanzierung von Immobilien derart beliebt. Trotzdem sollten Kunden genau im Vorfeld prüfen, inwiefern die Zinsbindung gegeben ist.
- Beziffert sich der effektive Jahreszins über die komplette Laufzeit?
- Oder nicht und die Banken können den Zins nach Ablauf der Zinsbindung „anpassen“?
- Besteht die Möglichkeit einer Anschlussfinanzierung? (Erneuerungen, Sanierungen etc.)
Immer wenn die Laufzeit der Zinsbindung (oft zwischen 5- 15 Jahre) die Laufzeit des eigentlichen Darlehens überschreitet, kommt es zu einer Anschlussfinanzierung mit eventuell anderen Konditionen. Diese können sich vorteilhaft darstellen oder eben eine Verschlechterung ergeben (höherer Zins). Grundsätzlich ist aber das klassische Annuitätendarlehen der Klassiker unter den Immobilienfinanzierungen.
Lohnt sich die Finanzierung in Österreich noch?
Viele Jahre tendierte die Politik der Europäischen Zentralbank eher in Richtung Negativzinsen. Das heißt im Klartext: Sparer und Anleger finden kaum noch profitable Anlagemethoden, aber Kreditnehmer profitieren von niedrigen Zinsen (wenn die Bonität passt). Infolge der aktuellen Inflation, dem weltweiten Rohstoffmangel und auch die Ansagen der EZB den Leitzins zu erhöhen, haben sich auch in Österreich die Zinsen für Kredite und Immobilienfinanzierungen leicht erhöht. Vor allem aber die Preise für Wohnimmobilien haben sich allein im zweiten Quartal 2022 um rund 13 Prozent erhöht.
Allerdings stieg das Volumen der Wohnraumkredite ebenfalls signifikant an und es ist eine Steigerung der Nachfrage zu verzeichnen (etwa 8 Prozent gegenüber dem letzten Quartal). Demzufolge sind Immobilien begehrt wie nie zuvor. Umso wichtiger ist es für Kunden, die Rahmenbedingungen genauer unter die Lupe zu nehmen und die aktuell doch noch niedrigen Zinsen auszunutzen. Seit dem 14. September 2022 befindet sich der Leitzins der EZB auf dem Niveau von 1,25 Prozent. Sicherlich wird dieser als Reaktion auf die aktuellen Krisen noch steigen. Damit ist davon auszugehen, dass auch der Immobilienmarkt in Österreich anziehen wird und die Kreditkonditionen nicht mehr ganz so günstig ausfallen, wie noch vor 2-3 Jahren.
Trotzdem lohnt sich die Immobilienfinanzierung in Österreich nach wie vor. Je nach Eigenkapital und Bonität (Kreditwürdigkeit), landet der Schnitt der Kunden bei Zinsen zwischen 2 und 4 Prozent (effektiver Jahreszins, einschließlich aller Kreditnebenkosten). Es wird also langsam aber sicher Zeit, den Schritt zu wagen und den Traum vom Eigenheim in die Tat umzusetzen.
Kalkulieren ist der erste Schritt in die richtige Richtung
Zunächst müssen sich potenzielle Eigenheimbesitzer einer klaren „Einnahmen-Ausgaben-Rechnung“ gegenüberstellen. Wie hoch sind die eigenen Einnahmen? TIPP: eventuelle Zusatzgehälter, wie das klassische 13. Gehalt (Weihnachten) sowie Boni und Urlaubsgeld und dergleichen, sollten nicht berücksichtigt werden. Diese sind für unvorhergesehene Dinge besser aufgehoben. Das Durchschnittsgehalt zählt. Sowie andere Einkommensquellen.
Welche Ausgaben stehen dem gegenüber? Tilgung der Baufinanzierung, Versicherungen, Gas und Strom, Telefon und Internet, Alimente, andere Kredite und natürlich die Kosten für den Lebensunterhalt. Selbst wenn nach Abzug aller Fixkosten theoretisch die Summe X bleibt (für den Kreditbetrag), muss trotzdem ein gewisses finanzielles Polster bleiben. In keinem Fall sollten sich Häuslebauer mit einer Immobilienfinanzierung finanziell überfordern. Schließlich handelt es sich nicht selten um Laufzeiten von 20 Jahren oder noch länger. Zur Kalkulation gehört auch der penible Vergleich der Angebote und allen Konditionen, was der Markt so hergibt. Niemand hat bares Geld zu verschenken!