So funktioniert eine Baufinanzierung

Der Traum vom eigenen Heim wird von vielen geträumt. Doch die wenigsten verfügen über die notwendigen finanziellen Mittel. Wer jedoch nicht nur träumen, sondern seine Wunschimmobilie trotzdem realisieren möchte, der braucht eine grundsolide Baufinanzierung. Die muss jedoch auf die individuellen Bedürfnisse der Bauherren zugeschnitten sein. Dabei gilt es viele Fragen in Bezug auf eine mögliche Baufinanzierung zu klären. Wir geben Antworten auf die Wichtigsten.

Ohne eigene Mittel geht es nicht

Keine Baufinanzierung kommt ohne Eigenmittel aus. Diese schlagen in einer Höhe von etwa 20 Prozent der gesamten Baukosten zu Buche. Diese Eigenmittel können auch aus Eigenleistungen bestehen. Dafür ist es hilfreich, einen handwerklichen Beruf auszuüben oder entsprechende Fachkräfte zur Verfügung zu haben. Realistisch gesehen werden etwa 5 bis 10 Prozent der Eigenleistung für die Baufinanzierung anerkannt. Als eigene Mittel kann auch ein Bausparvertrag eingebracht werden, wenn dieser bereits zuteilungsreif ist. Er muss das Mindestguthaben und die Mindestansparzeit erreicht haben. Allerdings muss nicht die gesamte Summe in die Baufinanzierung mit eingebracht werden. Es kann auch nur ein Teil davon sein. 

Doch auch Geld aus dem eigenen Vermögen wird zu den eigenen Mitteln gezählt. Das kann:

• Tages- und Festgeld
• Bargeld
• Wertpapiere
• ausgezahlte Lebensversicherungen
• Förderungen
• private Darlehen aus dem Familien- und Freundeskreis
• ein bereits vorhandenes Grundstück
• eine Immobilie ohne Belastungen
• Wertgegenstände wie Münzen, Gemälde oder Edelmetalle

sein. 

Die Nebenkosten nicht vergessen

Nicht vernachlässigen darf man die Nebenkosten beim Bau oder Kauf einer Immobilie. Sie machen einen Anteil von 10,1 Prozent der Kosten aus. Häufig müssen diese Kosten aus eigenen Mitteln beglichen werden und dürfen nicht den Baukredit belasten. Viele Banken legen nämlich fest, dass das zur Verfügung gestellte Geld nur für die Immobilie selbst ausgegeben werden darf. Die Zweckbindung des Kredits ist sehr engmaschig. Darüber hinaus anfallende Ausgaben müssen selbst beglichen werden. Der Grund liegt ganz einfach darin, dass die Bank die Beträge für die Nebenkosten nicht mehr zurückerhält, wenn der Kreditnehmer zahlungsunfähig werden würde, da die Absicherung über den Immobilienwert fehlt. 

Generell richten sich die Nebenkosten beim Immobilienerwerb nach dem Wert des Objekts. Folgende Nebenkosten fallen beim Immobilienerwerb an:

• Kosten für den Eintrag in das Grundbuch (1,1 Prozent)
• die Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent)
• die Maklergebühren (maximal 4 Prozent)
• die Errichtungs- und Abwicklungskosten für den Kaufvertrag (etwa 1 bis 3 Prozent).

Die gesamten Kosten können jedoch der Höhe nach auch variieren. Erwirbt man etwa eine Immobilie ohne Makler, so fallen diese Kosten bereits weg. Wird ein Pfandrecht für die Bank eingetragen, werden zusätzliche Kosten anfallen. 

Stolperfallen beim Immobilienerwerb

Wer für sich und seine Familie ein Haus kauft oder baut, kann sich viel Ärger und Stress ersparen, wenn er die Stolperfallen kennt. So gibt es kein böses Erwachen. Beim Immobilienkauf gilt es, die Immobilie gründlich zu besichtigen. Generell ist jeder Verkäufer verpflichtet, Mängel offenzulegen, aber darauf verlassen sollte man sich lieber nicht. Im Zweifel kann man einen Experten bei der Begutachtung hinzuziehen. Doch nicht nur die Bausubstanz sollte für einen Kaufinteressenten wichtig sein, sondern auch die Baupläne. Wichtig in diesem Zusammenhang ist, ob es Anbauten gibt und ob dafür eine Baugenehmigung vorhanden ist.

Baubehörden können auch nachträglich eine Beseitigung verlangen, so keine Baugenehmigung vorliegt. Auch der Blick in das Grundbuch ist ein Muss. Geschlossene Vereinbarungen bleiben auch bestehen, wenn der Eigentümer wechselt. Dazu gehören etwa ein Wohn- oder Wegerecht. Beim Kaufvertrag ist es empfehlenswert, einen Experten hinzuzuziehen. In jedem Fall ist zu klären, was passieren soll, wenn die Immobilie nicht zum festgelegten Zeitpunkt bezogen werden kann.

Auch interessant wäre, was ist, wenn Umstände eintreten, die zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigen oder zumindest zu einer Minderung des Kaufpreises führen würden. Bei Rechts- und Sachmängeln ist die Haftungsfrage zu klären. Garantien und Gewährleistungsansprüche von den Unternehmen, die die Immobilie erstellt oder repariert haben, sind zu übertragen. Gerade bei Fertighäusern geben einige Hersteller meist Garantien von 30 Jahren auf die Grundkonstruktion.

Kostenfallen beim Hausbau

Der Traum vom eigenen Heim zerplatzt schnell, wenn man nur einmal falsch kalkuliert. Kostenfallen beim Hausbau können so schnell zum finanziellen Ruin führen. So stecken auch bereits in der Baufinanzierung und im Grundstückskauf einige Kostenfallen. Wer eine Baufinanzierung mit niedrigen Zinsen in der Tasche hat, freut sich. Doch das ist häufig zu früh gefreut, schließlich ist nach Ablauf der Zinsbindung das Baudarlehen meist noch nicht abgezahlt. Bei der sich anschließenden Finanzierung explodieren die Kosten dann, weil der Zinssatz inzwischen möglicherweise gestiegen ist. Daher sollte man sich vorab überlegen, dieses Risiko mit einer langen Zinsbindung zu reduzieren. Auch die Tilgungsrate muss sich in erschwinglichen Höhen bewegen.

Doch auch die Finanzierung selbst beinhaltet Fallen. Häufig werden Bauvorhaben deutlich teurer als ursprünglich geplant. Deshalb ist es ratsam, einen finanziellen Puffer zu haben. Im anderen Fall müssen Bauherren die finanzierende Bank um eine Nachfinanzierung bitten und die kann teuer werden. Generell gilt für Baufinanzierungen, dass man sich für eine lange Laufzeit in Bezug auf den festgelegten Zins entscheiden sollte, wobei die Kredithöhe großzügig kalkuliert sein muss. Gerade heute gilt es von den niedrigen Zinsen möglichst lange zu profitieren.

Um Miete zu sparen, möchten Bauherren häufig möglichst schnell in ihr neues Heim einziehen. Deshalb soll es mit der Fertigstellung schnell gehen. Das führt zu Zeitdruck und der wiederum zu einer mangelhaften Bauausführung. Schäden und Verzögerungen sind die Folge. Weitere finanzielle Belastungen stehen an. Empfehlenswert ist in diesem Zusammenhang mit unabhängigen Bausachverständigen zusammenzuarbeiten. Das kostet zuerst zwar Geld, aber die Investition lohnt sich, da man sich zusätzliche Kosten durch Pfusch am Bau ersparen kann. 

Doch nicht nur der eigentliche Hausbau kann zusätzliche Kosten verursachen. Die Gestaltung des Außenbereiches etwa kann auch Unsummen verschlingen. Wer diesen Bereich nicht allein gestalten will, der muss mit 40 bis 100 Euro pro Quadratmeter rechnen. Dazu kommen dann noch das Anlegen einer Terrasse und die Zufahrten, wenn sie gepflastert sein sollen. Die gibt es nämlich auch nicht umsonst. 

Zinssatz – so günstig wie nie

Die von den Banken angebotenen und in den Verträgen fixierten Kreditzinsen orientieren sich am festgelegten Leitzinssatz. Zu diesem Leitzinssatz leihen die Banken sich gegenseitig Geld. In der Folge hat er einen großen Einfluss auf die Höhe der zu zahlenden Kreditraten. Dabei ist die Höhe der Kreditzinsen von unterschiedlichen Faktoren abhängig: 

• fixe oder variable Verzinsung
• der benötigten Kreditsumme
• der Kreditlaufzeit
• dem Zinssatz.

Effektivzinssatz versus Sollzinssatz

Die nominelle Berechnungsgrundlage für die Rückzahlung der Baufinanzierung ist der Sollzinssatz. Der Effektivzinssatz ist höher als der Sollzinssatz, weil er Gebühren, Spesen und Kreditkosten enthält. Aktuell ist der Prozentsatz für Kreditzinsen sehr gering, wenn man eine variable Verzinsung wählt. 

Die Wahl zwischen variabler und fixer Verzinsung

Gerade die Verzinsung hat einen wichtigen Einfluss auf die Höhe der Raten. Bei der fixen Verzinsung wird der Zinssatz einmalig für die gesamte Laufzeit festgelegt. Auch bei einem sinkenden oder steigendem Zinsniveau bleibt der Zinssatz immer gleich.

Bei der variablen Verzinsung wird der Zinssatz in festgelegten Abständen angepasst. Sinkt das Zinsniveau, profitiert man von günstigeren Zinsen. Steigt es aber, werden auch die Kreditzinsen höher. Bei der variablen Verzinsung wird der Zinssatz aus dem Referenzzinssatz, wie etwa dem EURIBOR und der Zinsmarge berechnet.

Die Zinsmarge ist ein Aufschlag der kreditgebenden Bank. Möglich ist bei einer variablen Verzinsung, dass eine Zinsobergrenze mit einem Zinscap über eine bestimmte Laufzeit hinweg abgesichert werden kann. Die Absicherung kann über ein Bauspardarlehen oder andere spezielle Kredite der Banken erfolgen. Empfehlenswert ist das immer dann, wenn ein großer Zinsanstieg zu erwarten ist.

Der EURIBOR als Basis

Der am meisten Verwendung findende Referenzzinssatz ist der EURIBOR. Er ist die Basis für die Höhe der Kreditzinsen. Zu diesem Zinssatz sind die europäischen Banken untereinander bereit, sich gegenseitig Geld zu leihen. Der EURIBOR kann variieren, denn es kommt darauf an, wie lange sich die Banken gegenseitig das Geld verleihen.

Dabei kann es sich um Zeiträume zwischen drei, sechs oder zwölf Monaten handeln. Die Berechnung des EURIBOR erfolgt täglich. Seit Beginn des Jahres 2012 geht der Trend des EURIBOR nach unten. Zu diesem Zeitpunkt hat die Europäische Zentralbank den Leitzinssatz auf null herabgesetzt. Inzwischen ist der EURIBOR sogar im Negativbereich angelangt. Für Baufinanzierungen bedeutet das, dass die Kreditzinsen derzeit sehr günstig sind. Die Banken sind dazu verpflichtet, diesen Negativzinssatz an die Kunden weiterzugeben.