Eine gute Immobilienfinanzierung zeichnet sich nicht nur durch gute Konditionen sondern auch ein klug durchdachtes Konzept aus. Ein viel gepriesenes Modell ist dabei die Rückzahlung des Kredites oder Darlehens mittels einer Lebensversicherung oder ähnlichen langfristigen Sparform. Doch funktioniert das heute noch? Gewinnt wirklich nur der Versicherungsvertrieb?
Lebensversicherung als Tilgungsträger – das Konzept
Im Gegensatz zu einer klassischen Finanzierung, bei der ein Betrag aufgenommen wird, der monatlich bis zum Laufzeitende abbezahlt wird, ist beim System mit der Lebensversicherung als Tilgungsträger eine Ansparkomponente enthalten.
Das richtige Finanzierungskonzept? Lebensversicherung spart heute kaum Zinsen.
Der Kreditnehmer nimmt sich also einen Kredit auf, für den er auf die gesamte Laufzeit nur die Zinsen bezahlt, aber keine Rückzahlung durchführt. Die Kreditsumme bleibt also über die Laufzeit gleich hoch und wird dann mit Ablauf der Finanzierung auf einen Schlag zurückbezahlt.
Die Lebensversicherung übernimmt für diese Zeit den Part des Kapitalträgers. Es wird also monatlich eingezahlt, bis die gewünschte Summe am Laufzeit Ende erreicht ist. Mit Auszahlung der Lebensversicherung wird der Kredit zurückbezahlt.
Der Vorteil in dieser Methode, sollte in den zusätzlichen Zinsen aus der Lebensversicherung liegen.
Wo ist der Haken bei dieser Lösung?
Vor einigen Jahren, speziell vor der letzten Finanzkrise, lagen die Ansparzinsen noch deutlich höher. Zudem waren Anleger eher dazu bereit in Aktien und Fonds zu investieren, da ein rasches Sinken der Kurse für unwahrscheinlich galt. Daher war die Lösung mit der Lebensversicherung durchaus attraktiv und hatte gerade für Kunden die auch gerne etwas spekulieren ein interessanter Ansatz.
Speziell in Kombination mit einem Schweizer Franken Kredit bot sich die Möglichkeit, mehr Zinsen bei der Lebensversicherung zu verdienen, als man für den Kredit bezahlt hatte.
Seither hat sich der Finanzmarkt aber grundlegend verändert. Die Ansparzinsen sind wie die Kreditzinsen im Keller, ein Gewinn mit diesem Konzept ist so gut wie ausgeschlossen. Entweder man wählt eine Ansparform mit hohem Risiko um einen möglichst hohen Zinserertrag zu erzielen, oder man nimmt höhere Kosten für die Finanzierung im allgemeinen in Kauf.
Warum sind die Zinsen einer Lebensversicherung nicht mehr so attraktiv?
Eine Immobilienfinanzierung sollte gut durchdacht sein.
Ohne zu tief in die Materie eintauchen zu wollen, ist die Erklärung relativ einfach. Die Provisionen für Lebensversicherungen mit Ansparanteil gehören zu den höchsten in der Finanzbranche. Immer wieder gibt es Diskussionen ob diese auch gerechtfertigt sind. Immerhin hat das Finanzinstitut kaum mehr Aufwand als bei einem kurz laufenden Produkt.
Ein weiterer Grund für einen relativ niedrigen Zinsertrag ist nach wie vor die Finanzkrise. Seither sind Fondsmanager, die sich um die richtige Anlage der enthaltenen Aktien kümmern, deutlich vorsichtiger. Viele Finanzinstitute garantieren Mindesterträge. Die Aufgabe des Managers ist es nun, die Aktien so zu streuen, dass dieser Mindestertrag in jedem Fall eingehalten wird. Hat er diese Marke jedoch erreicht, sind zusätzliche Risiken (die dem Endkunden höhere Erträge erwirtschaften könnten) nicht mehr erwünscht. Daher gibt es sehr selten Lebensversicherungen die eine deutlich bessere Rendite als den Mindestertrag erzeugen.
Laufzeitverkürzung durch kluges Konzept
Das Konzept hat dennoch seine Berechtigung, nämlich dann, wenn es nicht zur Gewinnmaximierung, sondern zur zusätzlichen Sicherheit verwendet wird.
Viele Kreditnehmer wählen für ihre Immobilienfinanzierung die für sie kürzest mögliche Laufzeit. Das ist nur verständlich, will doch jeder so schnell wie möglich mit dem Kredit fertig sein.
Es gibt aber viele Gründe, die dafür sprechen, sich für die höchst mögliche Laufzeit zu entscheiden. So ist bspw. ein früheres Rückzahlen so gut wie immer möglich (dennoch darauf bei Kreditabschluss achten), ein Verlängern der Laufzeit gleicht hingegen einer kompletten Umschuldung ist mit massiven Mehrkosten verbunden. Wer wirklich in Zahlungsnot gerät und den Kredit in kleineren Raten zurückbezahlen möchte, kann vielleicht gar keine ausreichende Bonität für eine Umschuldung vorweisen.
Hier lohnt sich also die längste Laufzeit alleine schon aus Sicherheitsgründen.
Um den Kredit dennoch zum gewünschten Zeitpunkt abzuschließen, haben sich Lebensversicherungen als sehr praktikabel erwiesen. Der Hauptgrund dafür ist die Investitionssicherheit, die bei einem reinen Aktienfonds nicht gegeben ist. Die Zinsen spielen für dieses Konzept eine eher untergeordnete Rolle.
Fazit:
Das Konzept der Laufzeitverkürzung in Verbindung mit einer Lebensversicherung ist also aus dem richtigen Blickwinkel auch heute noch eine gute Idee, die kaum ein anderes Ansparprodukt so bieten könnte. Als reine Ansparform für tilgungsfreie Kredite sind sie aber so ziemlich die teuerste Finanzierungsform für eine Immobilie.
Quellen:
http://www.derimmobilienkredit.at
http://www.focus.de