Schimmel in der Mietwohnung – Rechtslage

Schimmelbefall ist ein unangenehmes Problem und muss so früh als möglich erkannt und beseitigt werden. Allerdings stellt sich hierbei immer wieder die Frage, wer für die Kosten der Schimmelbeseitigung aufkommen muss: Vermieter oder Mieter?

Nicht immer ist diese Frage eindeutig und schnell zu klären, dementsprechend werden auch häufig Sachverständige und Gerichte zur Streitschlichtung herangezogen. In einigen Fällen ist die Sachlage schnell geklärt, denn das Mietrechtgesetz (MRG) lässt hier kaum Interpretationsraum zu. Fällt die Wohnung allerdings nicht gänzlich unter den Bereich des MRG, können Mieter durch Klauseln im Mietvertrag zur Erhaltungspflicht gezwungen werden.

Letztendlich ist entscheidend, wodurch der Schimmelbefall ausgelöst wurde und in welchem Ausmaß dieser gegeben ist.

Was tun bei Schimmel?

Sollten Sie in Ihrer Wohnung Schimmelspuren entdecken, ist dies unverzüglich zu melden. Idealerweise setzten Sie Ihren Vermieter nicht nur mündlich darüber in Kenntnis, sondern deponieren auch eine schriftliche Information. Sollten Sie dies ignorieren, können rechtliche Schritte gegen Sie unternommen werden: Unter Umständen werden Sie dadurch auch schadensersatzpflichtig.

Entscheidend ist somit also für Sie, dass Sie der Meldepflicht unterliegen. Das bedeutet auch, dass Sie in diesem Fall zunächst nicht eigenmächtig agieren sollten. Es ist durchaus möglich, dass Ihnen diverse Ausgaben und Kosten zur Schimmelbeseitigung anschließend nur teilweise oder gar nicht ersetzt werden. Kommen Sie Ihrer Meldepflicht unverzüglich nach und warten Sie die Reaktion des Wohnungseigentümers ab.

Warum Sie sofort reagieren müssen

Vielleicht erscheint es Ihnen mühsam, sich auf eine Diskussion mit dem Vermieter bezüglich des Schimmelbefalls einzulassen, sie kommen allerdings nicht umhin, dies zu tun. Es gibt eine Reihe von Gründen, die für Sie Anlass zum sofortigen Handeln sind:

• Möglichen Schadensersatzforderungen entgegenwirken
• Schimmel ist gefährlich für die Gesundheit, speziell für die Ihrer Kinder
• Eigenmächtiges Handeln wird häufig nicht abgegolten
• Warten Sie zu lange, können noch größere Schäden entstehen
• Vertragliche Verpflichtung, etwa zur Erhaltungspflicht der Wohnung

Wer haftet für den Schaden – wer beseitigt den Schimmel?

Um diese Frage klären zu können, muss zunächst erörtert werden, welches geltende Recht auf Ihre Mietwohnung anzuwenden ist. Wohnen Sie in einer Mietwohnung, die voll und ganz unter das Mietrechtsgesetz fällt, oder liegt diese außerhalb des MRG?

Wenn Sie in einer Mietwohnung wohnen, auf die das MRG angewandt wird, ist grundsätzlich der Wohnungseigentümer für die Beseitigung des Schimmels verantwortlich. Dieser trägt die Haftung und übernimmt somit auch die Kosten für die Sanierung der Schäden, sofern die Schuld nicht eindeutig bei den Mietern liegt. Die Erhaltungspflicht liegt bei den Wohnungseigentümern.

Wie sieht das ohne Mietvertragsgesetz aus?

Fällt Ihr Wohnverhältnis nicht unter das MRG, muss von Fall zu Fall die Mietvertragssituation herangezogen werden. Geltendes und anzuwendendes Recht wird hier vertraglich dokumentiert. Wie bereits erwähnt, kann die Erhaltungspflicht so auch auf den Mieter abgewälzt werden. Anfallende Kosten für die Sanierung lassen sich allerdings in Form von Gewährleistungsansprüchen gegen den Wohnungseigentümer geltend machen.

Schuldfrage und Schadensumfang

Natürlich hat nicht nur die rechtliche Situation einen Einfluss darauf, wer für die Sanierungskosten aufkommen muss, sondern auch die Schuldfrage. Entscheidend ist demnach auch, ob der Mieter für die Schimmelbildung verantwortlich ist.

Häufig argumentieren Vermieter so, dass die Schimmelbildung durch eine unzweckmäßige Nutzung der Wohnung begünstigt oder verursacht wurde. Im Klartext beschuldigen diese Ihre Mieter, falsch zu Heizen und zu Lüften. Mit dieser Begründung werden in der Regel auch Regressforderungen gestellt bzw. Gewährleistungsansprüche abgewehrt. Selten werden auch Kündigungen damit begründet, dann ist meist von einem „nachteiligen Gebrauch des Mietgegenstandes“ die Rede.

Allerdings sind hier den Mietern in Österreich nicht die Hände gebunden. Ein Sachverständiger kann den Sachverhalt prüfen und einerseits die Schadensursache feststellen, andererseits aber auch die Schwere des Schadens beurteilen. Häufig ist nicht erkennbar, ob der Schimmel nur oberflächlich vorhanden ist, oder gar auch Mauerwerk und Verputz angegriffen hat. Ein solcher, ernster Schaden fällt meist in die Verantwortung des Wohnungseigentümers.

Mietzinsminderung

Liegt kein Eigenverschulden vor, sondern sind

• Wärmebrücken
• Geringe Wärmedämmung
• Bauteildurchfeuchtung oder Baurestfeuchte
• Rohrleitungsschäden oder Überflutungen

für den Schimmel verantwortlich, kann dies auch eine Mietzinsminderung nach sich ziehen (bis zu 100 %). Warten Sie mit entsprechenden Forderungen allerdings solange, bis die Schadensursache eindeutig geklärt ist. Dabei helfen Ihnen auch die folgenden Informationen: http://helpv2.orf.at/stories/1685329/index.html.

Feuchtigkeit ist die Ursache Nummer Eins für Schimmel innerhalb einer Wohnung oder im Keller. Häufig bleibt der Schimmel aber lange unentdeckt, da er sich hinter Möbel, unterhalb des Laminats oder im Mauerwerk bildet. Nur, weil dieser nicht sichtbar ist, bedeutet dies nicht, dass der Schimmel nicht schädlich wäre.

Ganz im Gegenteil, geben Sie dem Schimmel die Chance zu wachsen und zu gedeihen, steigt das Gesundheitsrisiko weiter an. Daher ist es zum einen wichtig, den Schimmel frühzeitig zu erkennen und zu entfernen. Zum anderen aber auch, die Schimmelbildung generell zu verhindern. Speziell kleinere Schimmelflecken lassen sich noch vergleichsweise einfach entfernen. Bei größerem Befall sollte ein Fachmann hinzugezogen werden.

Den Schimmel frühzeitig erkennen

Schimmel bildet sich bei zu hoher Luftfeuchtigkeit. In einem Haus, oder einer Wohnung, lässt sich diese aber kaum vermeiden, da zum einen über die Atmung Luftfeuchtigkeit in die einzelnen Räume getragen wird, zum anderen auch in Bad und Küche größere Mengen an Luftfeuchtigkeit entstehen. Eine vierköpfige Familie kann über einen Tag hinweg bis zu 12 Liter Luftfeuchtigkeit erzeugen.

Schimmel bildet sich häufig in nicht sichtbaren Bereichen, dabei entsteht nach und nach ein modriger Geruch. Speziell beim Betreten einer Wohnung oder eines zuvor geschlossenen Raumes kann dieser wahrgenommen werden. Ignorieren Sie diesen Geruch nicht, sondern gehen Sie auf Ursachenforschung. Weitere Indizien sind etwa Kondenswasser an Fenster und Türen, aber auch schwarze Flecken auf Silikonfugen. Erhärtet sich ihr Verdacht, ist ein Experte zu Rate zu ziehen.

Zusammengefasst die wichtigsten Anzeichen für Schimmelbefall:

• modriger Geruch
• Kondenswasser an Fenster und Türen
• schwarze Flecken auf Silikonfugen

Häufige Stellen für Schimmelbefall

Erfahrungsgemäß tritt Schimmel immer wieder an ähnlichen Stellen auf, da die Gefahr einer hohen Feuchtigkeitskonzentration gegeben ist.

Zu diesen meist offensichtlichen Schimmelstellen zählen:

• Silikonfugen im Bad und an Fenstern und Türen
• Ecken an Außenwänden
• Wand hinter Möbel im Schlafzimmer bzw. Keller
• Bei Rissen und Schäden im Dämmmaterial – Befall des Mauerwerks und unter Fußböden
• Überall dort, wo Wärmebrücken in der Außenhaut eines Gebäudes die Feuchtigkeit von außen nach innen transportieren

Tipps zum Entfernen von Schimmel

Kleine, oberflächliche Schimmelflecken können Sie auch selber entfernen, etwa wenn Wände oder Fugen betroffen sind. Sofern Sie zur Miete wohnen, sollten Sie dieses Vorgehen aber zuvor mit dem Wohnungseigentümer abklären. Mehr dazu in unserem Beitrag „Schimmel in der Mietwohnung„.

Wichtig ist für Sie, dass Sie entsprechende Schutzkleidung tragen, wie Handschuhe, Atemschutz und Schutzbrille. Der Schimmel ist schädlich und kann Ihre Gesundheit über die Atemwege angreifen, gleiches gilt für einige Schimmelentfernungsmittel. Dazu auch: https://www.welt.de/gesundheit/article106168765/Bei-der-Schimmelentfernung-ist-Atemschutz-Pflicht.html

Alkohol anstelle chemischer Keulen gegen Schimmel

Im Handel erhalten Sie die unterschiedlichsten Schimmelentferner, angefangen bei Fungiziden, über Wasserstoffperoxid, bis hin zu chlorhaltigen Mitteln. Diese wirken teilweise recht effektiv gegen Schimmelpilz, allerdings sind hinterher Haus, Wände und Fenster mit Giftstoffen belastet. Diese bleiben lange zurück, greifen teilweise die Schleimhäute der Menschen an und machen sich zudem durch einen unangenehmen Geruch bemerkbar.

Gesundheitlich unbedenklich und äußerst effektiv ist hingegen eine 70 % Alkoholkonzentration. Dieser medizinische Alkohol, alternativ funktioniert auch Brennspiritus, wird mit einem Lappen oder Schwamm auf die betroffenen Stellen aufgetragen (mehrfach, einwirken lassen) und tötet den Schimmelpilz verlässlich ab.

Zu hohe Konzentrationen können mit Wasser verdünnt werden. Konnten Sie damit den Schimmel erfolgreich entfernen, verhindert das Auftragen einer speziellen Farbe weiteren Schimmel an der betroffenen Wand.

Schimmel erkannt – Gefahr gebannt?

Leider begehen viele Menschen den Fehler und glauben, dass mit der frühzeitigen Erkennung von Schimmel auch die Gefahr für die Gesundheit gebannt wäre. Leider ist das Gegenteil der Fall. Schimmel tritt nicht ohne Grund auf! Häufig sind falsches Lüften und Heizen die Ursache dafür. Wird der Schimmel nun entfernt, bedeutet dies nicht, dass dieser nicht wieder zurück kommen wird.

Schimmel ist daher nicht nur im Akutfall einmalig zu entfernen, sondern sollte auch gänzlich verhindert werden. Dafür müssen Wand, Dämmung, Fenster und Türen auf Wärmebrücken hin überprüft werden, ebenso ist das eigene Wohnverhalten zu hinterfragen. Einfache Gegenstrategien sollten daher Sicherheit schaffen können:

• Lassen Sie die Wohnung auf Wärmebrücken und Schwachstellen im Dämmungsbereich hin überprüfen
• Messen Sie die Luftfeuchtigkeit mit Hygrometern (maximal 60 %)
• Lüften Sie Ihre Wohnung richtig und bedarfsorientiert
• Heizen Sie richtig und kontinuierlich, das spart auch langfristig Heizkosten
• Lüften Sie nach dem Duschen oder Baden bzw. nach dem Kochen die Wohnung