Die Mietkaution ist in Österreich eine gängige Praxis: Der Vermieter kann diese gegenüber dem Mieter bei Wohnungsbezug einfordern und sich so gegen Mietzinsrückstände und Schaden finanziell absichern. Sofern die Wohnungsrückgabe einvernehmlich verläuft und kein Schaden oder Mangel beanstandet wird, muss diese Kaution vollumfänglich zurückerstattet werden.
Dieses Prinzip ist denkbar einfach und logisch, in der Praxis gibt es aber immer wieder mal Probleme. Grund dafür sind Meinungs- und Auffassungsverschiedenheiten, vor allem wenn es um die Frage normale Abnutzung oder Schaden geht. Zudem sorgen Klauseln in Mietverträgen für Unmut und Streitigkeiten, da diese häufig ungültig oder unzulässig sind; allen voran jene, die das Ausmalen aller Räume mit weißer Farbe vorschreiben.
Wann darf der Vermieter also die Kaution tatsächlich behalten?
Aktuelle Rechtslage
Inhalt
Bevor wir auf die Fragestellung genauer eingehen, lohnt sich ein Blick auf die aktuelle Rechtslage. Hier gibt es einerseits klare Ansagen, andererseits aber auch Grauzonen, die bereits vor Gericht geklärt werden mussten. Grundsätzlich steht es den Vermietern frei, Kautionen für Wohnungen zu fordern.
Die Höhe der Kaution kann der Vermieter frei wählen. Meist sind 1 – 3 Monatsmieten zu hinterlegen.
Die Kaution übernimmt dabei eine Schutzfunktion: Sollten die Mieter Zahlungsrückstände aufweisen und diese nicht begleichen können, so darf nicht nur das Mietverhältnis aufgelöst, sondern auch die Kaution als Ausgleich zurückgehalten werden.
Ebenso werden damit die Kosten für mögliche Schäden in und an der Wohnung, sowie mögliche Aufräum- und Räumungsarbeiten (häufig im Keller) abgedeckt.
Klauseln in den Mietverträgen
Klauseln sind natürlich auch bei Mietverträgen eine gängige Praxis, um Vorteile für den Wohnungseigentümer zu erwirken. Häufig gehen diese anstandslos durch, da sich die Mieter nicht über deren Ungültigkeit im Klaren sind.
Das prominenteste Beispiel ist jenes, welches unter den Punkt Übergaberegelung fällt und festlegt, dass die Wohnung frisch ausgeweißelt zu übergeben ist.
Mittlerweile wurden viele dieser Klauseln juristisch geklärt und als ungültig abgelehnt. Auch bezüglich des Ausmalens der Wohnräume liegt die Verantwortung und finanzielle Last eindeutig beim Vermieter – mit einer Ausnahme: Die Wände der Wohnung wurden mit einer nicht üblichen Farbe, beispielsweise Schwarz, angestrichen.
Diese Schritte schützen Sie vor Unrecht
- Dokumentieren Sie schriftlich und mit Fotos den Zustand bei Wohnungsübernahme und Übergabe
- Bestehen Sie auf Übergabe- und Übernahmeprotokolle
- Bestehen Sie auf einen Zeugen, der diesen Übergaben beiwohnt und dies auch mit Unterschrift dokumentiert
- Prüfen Sie Ihren Mietvertrag, gegebenenfalls auch mittels Juristen, bevor Sie diesen unterzeichnen
- Fragen Sie, wie Ihre Mietkaution veranlagt wird
Tipp: Interessant ist hierzu der folgende Artikel, auch bezüglich der Wohnungsübergabe: http://helpv2.orf.at/stories/1764238/index.html
So verlieren Sie Ihre Mietkaution
Wie bereits erwähnt, können Vermieter aus guten Gründen unterschiedlich hohe Mietkautionen für ihre Immobilien verlangen.
Wohnen wird dadurch nicht per se kriminalisiert. Wenn Sie in den angemieteten Räumlichkeiten „normal“ wohnen und etwaige Unklarheiten bereits im Vorfeld ausgeräumt wurden, drohen keinerlei Streitigkeiten oder Probleme.
Grundsätzlich gibt es auch nur zwei Szenarien, in denen Sie die Mietkaution nicht mehr vollumfänglich zurückerstattet bekommen:
- Sie können die Miete nicht mehr begleichen und geraten in Zahlungsrückstand
- Sie verursachen groben Schaden im Wohnungsbereich, die von normalen Abnutzungserscheinungen klar zu unterscheiden sind
Punkt eins ist selbsterklärend. Sofern Sie wohnen, aber nicht zahlen, wird das Mietverhältnis meist sofort gekündigt und der Zahlungsrückstand über die Kaution abgegolten. Punkt zwei präsentiert sich problematisch, auch aufgrund der erwähnten, teils unzulässigen Klauseln, die immer noch ihre Weg in Verträge finden.
Streitpunkt: Normale Abnutzung oder Schaden
Grundsätzlich sollten Sie davon ausgehen, dass Vertragsbrüche zu Ihrem Nachteil verlaufen. Wenn Sie innerhalb der Wohnung bauen, also Veränderungen vornehmen, die der Zustimmung des Vermieters bedürfen, müssen Sie meist auf eigene Kosten den Originalzustand wiederherstellen. Hier kann auch von einem groben Schaden gesprochen werden. Gleiches gilt auch für die Wohnungsübergabe: Wenn Sie Möbel oder Unrat in der Wohnung zurücklassen, auch im Keller, wird dieser auf Ihre Kosten entsorgt.
Schwieriger ist der Punkt normale Abnutzung zu klären, auch wenn hier mittlerweile sehr viele Gerichtsentscheide für Klarheit sorgen. Dennoch sollten Sie nicht alle Kosten anstandslos akzeptieren, was Ihnen von Vermieterseite auferlegt wird.
Wände, Böden, Fugen – diese drei Punkte sorgen für reichlich Diskussionsstoff. So sind Nagel- und Bohrlöcher in den Wänden normal, gleich wie Flecken an den Wänden und Kratzer im Boden – natürlich in einem überschaubaren, normalen, wohnlichen Ausmaß. Auch Silikonfugen im Bad oder an Fenstern müssen nicht von den Mietern ausgetauscht werden, sofern Schimmel oder einfache Beschädigungen auftreten, auch wenn dies gerne beanstandet wird.
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