Wohn-Journal

Das Magazin zu Haus und Immobilie in Österreich

Der Dachausbau: Die wichtigsten Informationen und Tipps auf einen Blick

Ein Dachausbau zur Schaffung zusätzlichen Wohnraumes bedarf einer längeren Vorausplanung. Neben der Art des Ausbaus sollte sich der Bauherr überlegen, welche Baustoffe er verwendet und welche Genehmigungen er dafür einholen muss. Mit einem Dachausbau geht in den meisten Fällen auch eine Nutzungsänderung des Gebäudes einher. Zudem besteht in vielen Fällen die Möglichkeit, in den Genuss einer Förderung des Bundes oder der Länder zu kommen.

Finden Sie hier alle wichtigen Informationen im groben Überblick. Genaue Informationen zu jedem erwähnten Thema erhalten Sie mit Klick auf unsere für Sie bereitgestellten Links.

Maßnahmen zum Ausbau des Daches

Wenn Sie schon einen Dachausbau planen, ist es vorteilhaft, sich gleich über alle möglichen Maßnahmen zu informieren. Denn wer einen Bauschritt nicht gleich im Zuge der Sanierung umsetzt, könnte das im Nachhinein bereuen. Über folgende Maßnahmen sollten Sie daher auch dann Bescheid wissen, wenn sie bei Ihrem Vorhaben nicht umgesetzt werden sollen:

  • Statik
  • Elektrik
  • Sanitär
  • Wärmedämmung / Schallschutzdämmung
  • Dachgauben
  • Fenster einsetzen
  • Fenstertausch
  • Gestaltung von Wänden
  • Gestaltung von Böden
  • Dachkonstruktion anheben
  • Energieausweis
TIPP: Es lohnt sich, gleich mehrere bauliche Maßnahmen gemeinsam umzusetzen. Das spart Folgekosten.

Die richtige Reihenfolge des Dachausbaues

Viele Bauherren sind sich über die Reihenfolge des Dachausbaues unsicher. Wir empfehlen folgende Vorgehensweise:

  1. Dachkonstruktion vom Fachmann prüfen lassen
  2. Mögliche Förderungen beantragen
  3. Dachkonstruktion anheben
  4. Fenster und Dachgauben einbauen
  5. Dämmung
  6. Verkabelung / Verrohrung
  7. Wandverkleidung
  8. Zwischenwände einziehen
  9. Unterboden verlegen
  10. Anschluss der Elektroinstallationen
  11. Energieausweis

Statik

Bei der Errichtung eines Hauses wurden viele Dachstühle ehemals nur für das Tragen der Dachhaut und der Windlasten ausgelegt. Das Gewicht von Dämmmaterial, Putz, Mauerwerk und Mobiliar entfiel, da man zu diesem Zeitpunkt noch nicht von einer Wohnraumnutzung ausging. Der vorhandene Dachstuhl besitzt daher nicht die Tragfähigkeit, um die Lasten aufzunehmen, die bei einem Dachausbau entstehen würden. Um zu prüfen, ob dies bei Ihrem Haus der Fall ist, muss die Dachkonstruktion vor dem Ausbau überprüft, und gegebenenfalls verstärkt werden. Die Überprüfung der Tragfähigkeit wird von einem Statiker durchgeführt.

INFO: Ein Dachausbau ist leicht umzusetzen, wenn das Gesamtgewicht von 720 kg/m2 nicht überschritten wird.

Die Anpassung der Dachkonstruktion ist nicht nur aufgrund einer veränderten Tragfähigkeit vonnöten. Wer in der Gestaltung der Raumaufteilung nicht durch die vorhandenen Gegebenheiten wie Stützen, Streben, Kopfbänder und Balken eingeschränkt werden will, muss möglicherweise ebenso Maßnahmen zur Erneuerung der Dachkonstruktion setzen.

Wie geht der Statiker vor?

Der Fachmann interessiert sich neben dem Baujahr des Hauses auch für die so genannte Belastungsgeschichte. Dann nimmt er die Abmessungen der Dachkonstruktion, und berücksichtigt dabei die Geometrie und die Querschnitts-Abmessungen. Besonders wichtig sind ihm aufgetretene Verformungen und Lageänderungen sowie die Umstände, die dazu geführt haben (z.B.: durch Pilze oder Insekten).

Danach ordnet er die verwendeten Materialien einer Festigkeitsklasse (1) zu. Er bestimmt dazu die Holzart, die Ästigkeit und den Kern- oder Splintholzanteil. Auch die Holzfeuchte wird vom Fachmann berücksichtigt. Sollte er Risse entdecken, teilt er diese in bedenkliche oder unbedenkliche Risse ein.

Ebenfalls überprüft werden bei Bestandsbauten die Anforderungen an die Erdbebensicherheit nach der ONR24009 (2) und der ÖNORM EN 1998. Dazu wird eine sogenannte dreidimensionale Berechnung des Erdbebenverhaltens durchgeführt.

INFO: Bauliche Anlagen, die nach dem damaligen Stand der Technik bewilligt worden sind und in unveränderter Form genutzt werden, genießen den so genannten Bestandsschutz als Rechtssicherheit. Das heißt, dass ein Eigentümer für sein Haus keine Nachrüstverpflichtungen zu erfüllen hat. Wird ein Gebäude verändert, tritt der Bestandsschutz in einigen Fällen außer Kraft. ACHTUNG: Der Bestandsschutz gilt nicht im Zusammenhang mit dem Brandschutz!

 

Fenster einsetzen / Fenstertausch

Alte Bestandshäuser bieten im Dachgeschoss meist nicht ausreichend Tageslicht. Entweder fehlen Fenster vollständig, oder es wurden sehr kleine Fenster verbaut. Heute weiß man, wie wichtig helle Räume für die Gesundheit und das Wohlbefinden des Menschen sind. Große Fenster lassen viel Licht in den Raum und schaffen damit eine luftige, freundliche Umgebung, in der man sich gerne aufhält.

Dachfenstertypen

Neben der baulichen Umsetzung geht es bei Dachflächenfenstern natürlich auch um die Optik. Für den Einbau von Dachflächenfenstern holen Sie sich am besten einen Monteur, der von den Vertriebspartnern diverser Hersteller zur Verfügung gestellt wird. Es gibt verschiedene Dachfenstertypen, die in Frage kommen können:

  • Balkonfenster
  • Elektrische Schwingfenster
  • Fenster mit höher versetzter Schwingachse
  • Fixelemente
  • Hybrid-Schwingfenster
  • Klapp-Schwingfenster
  • Kniestockfenster
  • Notausstiegsfenster
  • Panoramafenster
  • Passivhausfenster
  • Schwingfenster
  • Wohndachfenster

Entscheidungshilfe Dachflächenfenster

Wer lange Zeit Freude an seinen Fenstern haben möchte, sollte zu qualitativ hochwertigen Produkten greifen. Der Kauf günstiger Produkte führt im Laufe der Zeit oft zu hohen Reparatur-, Instandsetzungs- oder Erneuerungskosten. Verzogene Kunststoff-Fenster zum Beispiel, die nicht mehr richtig zu öffnen sind, machen wenig Sinn, wenn Sie regelmäßig lüften wollen. Achten Sie daher beim Kauf auf folgende Punkte:

  • Bietet der Hersteller Leistungserklärungen an?
  • Gibt es CE-Konformitätserklärungen?
  • Gibt es eine Herstellergarantie?
  • Gibt es Technische Produktdatenblätter?
  • Können CE-Zertifikate zum Produkt zur Verfügung gestellt werden?
  • Können Sie jederzeit Ersatzteile nachbestellen?
  • Welchen Service und Kundendienst bietet der Hersteller an?
  • Werden Einbauzeichnungen / Montageanleitungen auf Wunsch mitgeliefert? Wenn ja: In welcher Sprache?
  • Werden Wartungs- und Bedienungsanleitungen in deutscher Sprache mitgeliefert?
  • Wie lange wird die Herstellergarantie gewährt?
  • Wie läuft die Retourenabwicklung ab?
  • Wo wurde das Produkt hergestellt?
  • Wogegen sind Sie mit der Herstellergarantie abgesichert?

Wärmedämmung / Schallschutzdämmung / Trittschalldämmung

Im Zuge baulicher Veränderung des Daches muss auch die fachmännische Durchführung einer Dämmung berücksichtigt werden. Andernfalls hätten Sie mit dem neu geschaffenen Wohnraum aufgrund von zu großer Hitze oder Kälte keine allzu große Freude.

INFO: Durch eine Dämmung verändert sich die Dachkonstruktion. Unterschieden wird hier zwischen statischen und bauphysikalischen Veränderungen.

Arten von Wärmedämmungen

Zwischensparrendämmung

Die Zwischensparrendämmung ist die klassische Wärmedämmung für Schrägdächer. Dabei wird das Dämmmaterial in den Hohlraum hinter den Sparren eingelegt. Diese Form der Wärmedämmung ist schnell und effizient umzusetzen. Zum Einsatz kommen dabei meist formstabile Steinwolle- oder Mineralwolle-Dämmstoffe mit einer Stärke von mindestens 20 cm. Weitere Materialien sind Dämmplatten aus Jute-, Hanf- oder Schafwollfaser sowie spezielle Styroporplatten mit Nut und Feder.

Aufsparrendämmung

Das Dämmmaterial wird bei der Aufsparrendämmung von außen auf den Sparren befestigt. Sie wird oft als die effektivste Art der Wärmedämmung beschrieben, da der Innenraum dadurch wie von einer Haube gewärmt wird. Anwendung findet sie meist bei Neueindeckung des Daches. Zu diesem Zweck werden gerne Materialien aus Glaswolle (Mineralwolle), Steinwolle, Styropor, aber auch aus Kokos-, Hanf-, Maisstärkefaser oder Zellulose eingesetzt.

Untersparrendämmung

Diese Art der Wärmedämmung kommt nur in Ausnahmefällen in Kombination mit der Zwischensparrendämmung zur Anwendung.

Schallschutzdämmung / Trittschalldämmung

Ein weiterer berücksichtigungswürdiger Punkt ist die Anbringung einer Schallschutzdämmung. Bei Bestandsbauten, bei denen die Nutzung der Räumlichkeiten des Daches nicht vorgesehen war, wurde natürlich keine Schallschutzdämmung berücksichtigt. Wer auf die Trittschalldämmung verzichtet, muss bei jeder Bewegung mit einer knarrenden, knarzenden, knatternden und ächzenden Konstruktion rechnen. Je nach Anwendungsbereich (Boden, Decke, Trennwände,) kommen dafür verschiedenste Materialien in Betracht.

Elektrik

Mit der Planung Ihrer neuen Räumlichkeiten ist es wichtig, auch an die Elektroinstallation zu denken. Die Stromleitungen müssen im Normalfall vom Keller ins Dach, und zu einem eigenen Sicherungskasten geleitet werden. Wer vorausschauend plant, hat immer ein As im Ärmel. Das gilt beispielsweise dann, wenn Sie nach einiger Zeit Ihre Zimmer für einen anderen Zweck nutzen wollen. Werden neue Möbel angeschafft, umgeräumt oder verstellt, spielt eine Steckdose plötzlich eine gewichtige Rolle. Sobald der Stromkreis unterputz liegt, ist er nicht mehr so einfach zu verändern. Zwar können Elektroinstallationen nachträglich durch Aufputzinstallationskanäle erweitert werden, aber wenn Sie sich diese Zeit und dieses Geld ersparen wollen, raten wir Ihnen zum Einbau einer oder zwei Ausweich-Steckdosen. Die Nutzung von Mehrfachsteckern ist zwar allgemein sehr beliebt, eine Dauerlösung sollte das jedoch eher nicht sein. Zu schnell werden dadurch Steckdosenleisten überlastet, was durch die Wärmeeinwirkung im schlimmsten Fall zu einem Brand führen kann. Ziehen Sie zur Sicherheit immer einen Fachmann zu Rate.

TIPP: Planen Sie lieber zu viele, als zu wenige Steckdosen ein. Denken Sie auch an die Kommunikationsanschlüsse für Telefon, Internet, Radio und TV.

In manchen Fällen mehrere Stromkreise einplanen

Wer vorhat, im Dachausbau eine Küche unterzubringen, muss möglicherweise mit der Installation von zwei Stromkreisen rechnen. Ein Elektroherd braucht beispielsweise einen Festanschluss mit eigenem Stromkreis. Haben Sie vor, insgesamt Geräte mit mehr als 2000 Watt in der Küche unterzubringen, brauchen Sie ebenfalls einen eigenen Stromkreis, um die Elektroinstallation vor Überlastung zu bewahren.

Kommen Smart Home Geräte in Frage?

Wenn Sie schon dabei sind, sich über die Elektroinstallation Gedanken zu machen, könnten Sie sich auch über die Vor- und Nachteile von Smart Home Geräten informieren. Ein Rauchmelder beispielsweise ist eine gute Sache. Ein intelligenter Rauchmelder kann über Ihr SmartPhone weltweit bedient werden. Dasselbe gilt für Raumtemperaturregler oder automatische Rolllädenantriebe.

Sanitär

Die notwendigen Installationen für Nassräume wie Bad, Dusche und WC im Dachausbau sollten Sie von einem Fachmann ausführen lassen. Er wird im ersten Schritt überprüfen, ob der Ruhe- und Fließdruck des bestehenden Wassersystems ausreicht. Andernfalls muss die Verrohrung ersetzt oder eine Druckerhöhungsanlage angeschafft und eingebaut werden.

Oft kann eine bereits vorhandene Verrohrung für die Erweiterung ins Dachgeschoss genutzt werden. Das gilt vor allem für Kupferleitungen.

INFO: Denken Sie beim Einbau von Bad und WC auch an die Notwendigkeit eines Abzuges / einer Lüftung.

Gestaltung von Wänden

Haben Sie an die Dämmung, die Elektrik- und die Sanitärinstallationen gedacht und sind die Fenster fix verbaut, können Sie sich an das Aufstellen und in weiterer Folge an die Gestaltung der Wände machen.

Sichtbare Pfosten sind praktisch, wenn sie gleich für die Raumtrennung und zum Aufziehen von Zwischenwänden genutzt werden. Bei der Leichtbauweise wird ein Metallrahmen fix verschraubt, an welchem später die Gipsfaserplatten angebracht werden können. Anschließend werden die Platten verputzt und nach Ihren Wünschen mit Tapeten aufgewertet oder mit einem Anstrich versehen.

HINWEIS: Denken Sie auch bei Zwischenwänden immer an eine ausreichende Dämmung!

Gestaltung von Böden

Bevor Sie sich an die optische Verschönerung des Dachausbaues machen, denken Sie noch über die Möglichkeit einer Fußbodenheizung nach. Zu diesem Zweck werden Leitungen ins obere Geschoss verlegt. Sollte es sich bei den Leitungen um Kupferrohre handeln, übergeben Sie die Arbeiten besser an einen Fachmann. Zu heikel sind die notwendigen Lötarbeiten.

TIPP: Lesen Sie dazu auch unseren Punkt „Trittschalldämmung“ und informieren Sie sich über die Möglichkeiten, dem unangenehmen Knarren bei jedem Schritt zuvorzukommen.

Festen und ebenen Boden schaffen

Ein weiterer Schritt vor der optischen Aufhübschung ist die Ausgleichsschüttung mit Trockenestrich. Der Trockenestrich ist im Vergleich zum herkömmlichen Estrich viel leichter und unproblematischer, was die Statik betrifft. Er gleicht aber nicht nur Unebenheiten aus, sondern fungiert gleichzeitig als Trittschalldämmung.

HINWEIS: Wer sich für die Dämmung der obersten Geschossdecke entscheidet, kommt unter gewissen Voraussetzungen in den Genuss einer Förderung.

Erst nach all diesen Überlegungen können Sie sich darüber den Kopf zerbrechen, welche Note Sie Ihrem neu gewonnenen Wohnraum geben.

Eine Dachkonstruktion anheben

Der Ausbau eines Dachgeschosses mit niedrigem Kniestock ist nicht ohne weiteres möglich. Die gesamte Konstruktion bietet zu wenig Platz für einen vernünftigen Ausbau. Diesen Umstand kann man mit der Anhebung der gesamten Dachkonstruktion begegnen. Mit der Anhebung eines niedrigen Kniestocks ist es möglich, einige wertvolle Quadratmeter dazuzugewinnen.

INFO: Je steiler das Dach, desto größer der Platzgewinn bei Anhebung des Dachstuhles.

Hier gilt unbedingt, dass Sie noch vor Baubeginn die gesamte Konstruktion von einem Statiker prüfen lassen müssen. Erst nach der Baugenehmigung kann mit den Umbauarbeiten begonnen werden.

HINWEIS: Eine Baugenehmigung wird nicht immer erteilt. In den meisten Fällen verbieten Bebauungspläne in Österreich die Aufstockung. Der Riegel wird aber auch bei denkmalgeschützten Gebäuden vorgeschoben.

Dachkonstruktion anheben: Die Kosten

Ganz günstig ist diese Art des Umbaus nicht. Das hydraulische Aufstocken kostet rund 12.000 Euro, wobei die Kosten durch Einbringung von Eigenarbeiten gesenkt werden kann. Der Gewinn von zusätzlicher Wohnfläche lässt den Preis jedoch gering erscheinen. Schließlich schaffen Sie sich auf diese Weise zusätzlichen Wohnraum, der sich in der Größenordnung einer neuen Wohnung wiederfindet.

ACHTUNG! Bevor Sie bauliche Maßnahmen einleiten, denken Sie daran, mögliche Förderungen zu beantragen!

Genehmigung für Ihr Projekt einholen

In Österreich gibt es keine einheitliche Bauordnung, sondern neun verschiedene. Amtliche Genehmigungen unterliegen der Landesgesetzgebung und werden von den Bundesländern erteilt.

Finden Sie hier bei Interesse die baurechtlichen Gesetze und Bauordnungen für Ihr Bundesland: https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/226/Seite.2260200.html

INFO: Es gibt bereits Bestrebungen, bestimmte technische Bauvorschriften für ganz Österreich zu vereinheitlichen. Diese sind vor allem beim Österreichischen Institut für Bautechnik (OIB) und bei Austrian Standards einzusehen. Bei Interesse sind die sechs OIB-Richtlinien hier nachzulesen: https://www.oib.or.at/de/oib-richtlinien.  Die Eurocode Standards finden Sie hier: https://www.austrian-standards.at/infopedia-themencenter/infopedia-artikel/eurocodes/

Schnelle, ausführliche und seriöse Informationen zu den Genehmigung-, Melde- und Anzeigepflichten Ihrer Baubehörde erhalten Sie hier:

Niederösterreich:

Baubehörde I. Instanz ist der jeweilige Bürgermeister, in Städten mit eigenem Statut das Magistrat. Niederösterreichische Bauberatung: http://www.noe-gestalten.at/bauberatung/

Burgenland:

Baubehörde I. Instanz ist der jeweilige Bürgermeister:  https://www.burgenland.at/land-politik-verwaltung/land/bezirke-gemeinden/

Kärnten:

Baubehörde I. Instanz ist der jeweilige Bürgermeister:  https://www.ktn.gv.at/Verwaltung/Gemeinden/Gemeindeliste

Oberösterreich:

Baubehörde I. Instanz ist der jeweilige Bürgermeister, in Städten mit eigenem Statut das Magistrat. http://www.land-oberoesterreich.gv.at/38526.htm

Salzburg Land:

Baubehörde I. Instanz ist der jeweilige Bürgermeister:

https://www.salzburg.gv.at/dienststellen/gemeinden

Steiermark:

Baubehörde I. Instanz ist der jeweilige Bürgermeister, in Städten mit eigenem Statut der Stadtsenat. http://www.gemeinde.steiermark.at/system/web/gemeindeinfo.aspx?typ=all&menuonr=219132785

Tirol:

Baubehörde I. Instanz ist der jeweilige Bürgermeister:  https://www.tirol.gv.at/gemeinden/

Vorarlberg:

Baubehörde I. Instanz ist der jeweilige Bürgermeister: https://www.vorarlberg.at/vorarlberg/gemeinden/allevorarlbergerstaedte_g.htm

Wien:

Baubehörde I. Instanz ist das MA37: https://www.wien.gv.at/amtshelfer/bauen-wohnen/stadtentwicklung/baulicheanlagen/dachausbau.html#

TIPP: Finden Sie auf help.gv.at alle Behörden Ihrer Gemeinde / Stadt:https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/behoerden

Förderungen

Die in Österreich wichtigste Förderung für Bauherren ist die Wohnbauförderung. Durch sie wird sowohl die Errichtung von Neubauten als auch der Umbau, Zubau und die Sanierung gefördert. Die Wohnbauförderung ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Finden sie hier weitere Informationen dazu: https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/21/Seite.210301.html

Attraktive Förderungen gibt es österreichweit für bauliche Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz. Beim Dachausbau kommen vor allem die Folgenden in Frage:

Sanierungsscheck 2017 für Private

Mit dem Sanierungsscheck werden Fördermittel für private Eigentümer, Miteigentümer, Bauberechtigte und Mieter zur Verfügung gestellt, die ihre vier Wände nach klimaaktiv–Standard sanieren. Die Förderung ist eine Initiative des Bundesministeriums für Wissenschaft, Forschung und Wirtschaft in Kooperation mit dem Ministerium für ein lebenswertes Österreich.

Für den Dachausbau eines Ein- und Zweifamilienhauses sowie eines Reihenhauses sind folgende Sanierungsmaßnahmen förderungsfähig:

  • Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. des Daches
  • Sanierung oder Austausch der Fenster und Außentüren

Mehr dazu finden Sie hier: https://www.umweltfoerderung.at/privatpersonen/sanierungsscheck-fuer-private-2017-ein-und-zweifamilienhaus.html

Informationen zur Förderung von privatem mehrgeschossigen Wohnbau mit dem Sanierungsscheck 2017: https://www.umweltfoerderung.at/privatpersonen/sanierungsscheck-fuer-private-2017-mehrgeschossiger-wohnbau.html

ACHTUNG: Schnell beantragen! Es handelt sich um eine befristete Förderaktion!

Handwerkerbonus 2017

Im Jahr 2017 stehen von der Bundesregierung wieder Mittel von 20 Millionen Euro für die Förderung von Handwerker- Leistungen zur Verfügung, welche auch nach der Fertigstellung eines Dachausbaus eingereicht werden kann. Gefördert werden Maßnahmen zur Renovierung, Erhaltung und Modernisierung. Darunter fallen beispielsweise der Austausch von Fenstern und Türen und die Dämmung von Dächern. Sogar die Erneuerung eines Wandanstriches und von Tapeten ist förderungsfähig.

Mehr Informationen dazu finden Sie hier: https://www.umweltfoerderung.at/privatpersonen/handwerkerbonus/navigator/gebaeude-3/handwerkerbonus.html

Der Energieausweis

Wer Wohnfläche vermietet, verkauft oder verpachtet, muss einen Energieausweis vorzeigen können. Wird das Dach saniert, wird durch bestimmte Maßnahmen den Energiewert des Gebäudes verbessert. Denken Sie daran, sich einen neuen Energieausweis ausstellen zu lassen.

Wenn Sie wissen wollen, wer Ihnen in Österreich einen Energieausweis ausstellt, können Sie das auf der Seite energieausweis.at mit der Eingabe Ihrer Postleitzahl herausfinden: http://www.energieausweis.at

INFO: Ausführliche Informationen darüber erhalten Sie in der OIB-Richtlinie „Energieeinsparung und Wärmeschutz“ hier: https://www.oib.or.at/sites/default/files/richtlinie_6_26.03.15.pdf

Bei der Planung eines Dachausbaues sollten gleich alle möglichen Maßnahmen Berücksichtigung finden. Und zwar auch dann, wenn nicht alle gemeinsam umgesetzt werden.

Sie haben sich nun einen groben Überblick zum Thema Dachausbau verschafft. Im nächsten Schritt erhalten Sie mit Klick auf unsere Links umfangreiche weiterführende Informationen.

Autorin: Claudia Felbermayer von TOF